W Toruniu powstało pierwsze w Polsce osiedle społeczne zbudowane w całości z betonowych prefabrykatów. Osiem trzypiętrowych bloków, w których znajduje się 320 mieszkań, stanęło w południowej części miasta, przy ulicy Okólnej. Inwestycja powstała w ramach rynkowej części rządowego programu Mieszkanie Plus, za którą odpowiada PFR Nieruchomości. Projektantem osiedla jest warszawska pracownia S.A.M.I. Architekci, a wykonawcą i producentem prefabrykatów firma Pekabex.

Zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców jest ogromne. 6 września (pierwszy dzień naboru wniosków) w ciągu pierwszych sześćdziesięciu minut zostały zgłoszone 372 podania o przydział mieszkania. Do 30 września wpłynęło 2046 wniosków. Rekrutacja będzie przebiegała dwuetapowo. W pierwszym etapie wnioski będą weryfikowane przez samorząd (sprawdzanie kryteriów społecznych), w drugim etapie przez PFR Nieruchomości (sprawdzanie zdolności opłacania comiesięcznego czynszu). Osiedle przy ulicy Okólnej zostało w całości przeznaczone pod najem długoterminowy. Inwestor zakłada, że będzie nim zarządzać przez co najmniej trzydzieści lat. Ten fakt – zdaniem prezesa PFR Nieruchomości Wojciecha Caruka – miał podstawowe znaczenie przy wyborze technologii budowy osiedla. Najważniejszy był wysoki poziom wykonawstwa i trwałość budynków. Innymi słowy – długowieczność rozwiązań. Tak zarysowany cel (utrzymanie jakości w długim okresie) można osiągnąć za pomocą betonowej prefabrykacji.

•

W każdym bloku znajduje się czterdzieści mieszkań, po dziesięć na kondygnacji. Wszystkie mieszkania na piętrach posiadają głęboko wystawione balkony (150 x 200 cm), a mieszkania w parterze – tarasy i ogródki. Mieszkania będą wykończone pod klucz. Były projektowane z myślą o potrzebach rodziny, a nie w kategoriach możliwości kredytowych klienta banku. Stąd priorytety – wygoda, uniwersalność i trwałość. Najwięcej – 208 mieszkań – posiada dwa pokoje. Większość lokali jest doświetlona dwustronnie. Łazienki są obszerne (ponad 4 mkw.), z tradycyjnymi wannami (170 cm), a nie brodzikami; dużymi umywalkami i ułożoną glazurą. Kuchnie posiadają dostęp światła dziennego (część mieszkań posiada osobne kuchnie, część aneksy kuchenne). Przykładowe mieszkanie M2 na drugim piętrze ma 50,45 mkw., widną kuchnię (9,37 mkw.), salon (19,57 mkw.), pokój (12,43 mkw.), łazienkę (4,35 mkw.), hol (4,73 mkw.) i balkon (2,48 mkw.). W mieszkaniach architekci nie projektowali łuków czy skosów, które utrudniają racjonalną organizację przestrzeni. W parterach powstało szesnaście mieszkań zaprojektowanych z myślą o osobach dotkniętych niepełnosprawnością (po dwa w każdym bloku). W nich zaprojektowano m.in. większe łazienki; jest też możliwość wyjazdu wózkiem inwalidzkim z mieszkania (bezprogowo) na taras lub do ogródka.

•

Architektura osiedla społecznego w Toruniu została podporządkowana prostocie i powtarzalności rozwiązań. Jednocześnie – mając małe pole manewru, jeśli chodzi o formę – projektanci pracowali nad przejrzystością rozwiązań przestrzennych i nad detalami. – Prefabrykacja bazuje na pewnych modułach, które są niezmienne. Można je wzbogacać i w tym kierunku poszliśmy, żeby wyciągnąć maksimum środków wyrazu z tej technologii – mówi architekt Mariusz Lewandowski, szef pracowni S.A.M.I. i współautor projektu. Strefy wejściowe do bloków są obszerne i przytulne (betonowe portale koegzystują tu z dużymi przeszkleniami). W parterze można „parkować” rowery, coraz popularniejszy środek transportu w mieście. Przestrzenie wspólne na wszystkich piętrach zostały poszerzone do formy holu, aby uniknąć wrażenia przeciskania się przez wąski i ciemny korytarz bloku. Z holu do mieszkań prowadzą dwa krótkie sięgacze. Ściany w strefach wspólnych (korytarzach, holach i klatkach schodowych) są pozostawione w surowym betonie, natomiast sufity zostały pomalowane na biało. Drzwi do mieszkań są umieszczone wewnątrz drewnianych portali, sięgających od podłogi po sufit. Ciepły kolor i faktura portali, które dodatkowo zostały wysunięte przed lico betonowej ściany korytarza, stanowią świetny kontrapunkt dla szarego żelbetu. Numery mieszkań i kondygnacji zostały odbite w prefabrykatach i wypełnione kolorem przypisanym do danego bloku. Ma to znaczenie nie tylko estetyczne. Dla osoby niepełnosprawnej (niedowidzącej), która opuszcza windę, możliwość sprawdzenia dotykiem numeru piętra czy mieszkania jest ułatwieniem. W korytarzach pojawiły się również grafiki (motywy związane z architekturą i historią Torunia) jako elementy identyfikacji wizualnej budynków.

•

Praca nad elewacjami domów przebiegała według podobnych wskazówek: ze skromnej czy ubogiej (w samym założeniu) architektury społecznej wydobyć smak szczegółu. Na fasadach pojawił się subtelny rysunek, będący czymś więcej niż oczywistym podziałem, zawsze widocznym w miejscach, w których betonowe prefabrykaty łączą się ze sobą. Rysunek elewacji został przez architektów uzupełniony o dodatkowe pozorne podziały, które na pierwszy rzut oka trudno jest odróżnić od naturalnych przerw technologicznych. – Bardzo nam zależało na proporcjach i harmonii elewacji, która też opiera się na modułowości – mówi Mariusz Lewandowski. Kompozycję uzupełniają ciemne blendy (płytkie wnęki imitujące podziały okien) oraz ciemne ościeża i czarna stolarka okienna. Przemyślane zostały takie detale, jak rolety w parterach, które w budownictwie deweloperskim są zwykle mechanicznie montowane do elewacji, w formie nieestetycznych skrzynek. W toruńskim osiedlu rolety zostały umieszczone w płaszczyźnie okien. Takie rozwiązanie jest nie tylko estetyczne, ale bardziej funkcjonalne, ponieważ unikamy zacieków, które brudzą elewacje. – Prostota i skromna elegancja zawsze się obronią – uważa architekt. – Przestrzenie wspólne zostały szlachetnie zaaranżowane, mimo że ich cechą jest powtarzalność. Są również niezniszczalne. Dzięki prefabrykacji osiągnęliśmy bardzo wysoki poziom wykończenia tych wnętrz.

•

Osiem budynków zostało złożonych z 3598 elementów prefabrykowanych. Ściany zewnętrzne powstały z trójwarstwowych prefabrykatów grubości 34 cm (z izolacją). Kolory elewacji zostały uzyskane przez malowanie wierzchniej warstwy prefabrykatów w fabryce (Pekabex nie zdecydował się na barwienie betonu w masie). Do każdego bloku został przypisany wiodący kolor elewacji (biały, szary lub ceglany). Ściany trójwarstwowe (z cieńszą izolacją) znajdują się również między mieszkaniami a przestrzeniami wspólnymi – korytarzami i holami. Ściany od strony korytarzy zachowały fakturę surowego betonu; natomiast w mieszkaniach beton został pomalowany na biało. Ściany między lokalami powstały z podwójnych, zespolonych ścian typu filigran, grubości 24 cm. Zaletą podwójnej ściany jest przede wszystkim mniejszy (niż pełnego prefabrykatu) ciężar. Ma to znaczenie przede wszystkim przy transporcie elementów z fabryki na plac budowy. Po ustawieniu płyty w docelowym miejscu, pusta przestrzeń we wnętrzu podwójnego filigranu zostaje wypełniona betonem. Z kolei ściany dwuwarstwowe (żelbet plus izolacja i wykończenie) zostały wykorzystane w konstrukcji szachtów. Ściany jednowarstwowe stanowią trzon nośny klatki schodowej. Stropy powstały z cienkich płyt typu filigran. Po ułożeniu płaszczyzny stropu i po uzupełnieniu zbrojenia płyty są zalewane od góry warstwą betonu. Natomiast dolna (gładka) część filigranu tworzy wykończoną, gotową do malowania płaszczyznę sufitu wewnątrz lokalu. W mieszkaniach nie ma żadnych widocznych łączeń technologicznych między prefabrykatami ściennymi czy sufitowymi. Wielkość i kształt elementów zostały zaprojektowane w taki sposób, aby miejsca, w których prefabrykaty łączą się ze sobą, znalazły się w punktach przecięcia się ścian i stropów na obrysie mieszkań. We wszystkich blokach zastosowano jeden typ prefabrykowanego betonowego balkonu; na jego dolnej płycie został wykonany odcisk antypoślizgowy. Każdy balkon posiada stalowy łącznik z przegrodą termiczną, która izoluje go od stropu. Rozwiązane minimalizuje straty ciepła, eliminując mostki termiczne. Balkony były łączone ze stropem za pomocą zbrojenia i zalewane równocześnie z płytą.

•

Montaż bloków rozpoczął się 4 listopada 2020 r. Proces budowlany został podzielony na cztery etapy. Ze względów organizacyjnych budynki zostały połączone w pary. Dwa bloki zlokalizowane najbliżej siebie były składane w tym samym czasie, a zadanie realizowano w dwa miesiące. Następnie ekipy przenosiły się na plac budowy kolejnej pary domów i cykl powtarzał się. 6 sierpnia 2021 r zakończono montaż ostatniej pary domów. Oznacza to, że zakładany czas pracy – osiem miesięcy – wydłużył się o około trzydzieści dni. Było to spowodowane stosunkowo długą i mroźną zimą, która spowodowała przerwy w betonowaniu stropów. Podczas prac budowlanych pracownicy byli podzieleni na dwie brygady. Brygada przeznaczona do montowania prefabrykatów liczyła pięć osób plus obsługa dźwigu. Druga brygada, ciesielsko-zbrojarska (licząca trzy do pięciu osób), była przeznaczona do prac mokrych (przygotowywanie zbrojenia, zalewanie stropów i balkonów). Samochody ciężarowe dostarczały prefabrykaty z fabryk Pekabeksu w Gdańsku, Poznaniu i Mszczonowie. Jeden zestaw transportowy może przewieźć nie więcej niż dwa-trzy duże elementy, ponieważ prefabrykaty ścienne ze względów bezpieczeństwa transportuje się w pozycji pionowej. Najcięższe elementy wyprodukowane dla osiedla w Toruniu ważyły około dziesięć ton. Samochody podjeżdżały drogą technologiczną na przygotowaną platformę. Elementy były podnoszone przez dźwig bezpośrednio z kół. Nie przewidywano składowania materiałów na budowie. W związku z tym, że dziennie w konstrukcję wbudowywano około dwadzieścia dużych ścian, ekipy montażowe musiały obsłużyć co najmniej dziesięć zestawów transportowych. Wyzwaniem w systemie prefabrykacji jest więc umiejętna organizacja i koordynowanie procesu budowlanego. W tygodniu, w którym na budowie pierwszego bloku pracowała ekipa monterska ustawiająca jedną kondygnację, na sąsiednim bloku ekipa ciesielsko-zbrojarska zalewała betonem wcześniej przygotowany strop z płyt filigran. W kolejnym tygodniu ekipy wymieniały się – kondygnacja powstawała w drugim budynku, a strop był zalewany w pierwszym. Pełna konstrukcja pary bloków, których montaż rozpoczął się w listopadzie 2020 r., stała gotowa na początku stycznia 2021 r. i w mieszkaniach od razu rozpoczęły się prace wykończeniowe. Architekt Piotr Kuflewski, współautor projektu osiedla, pamięta jedną z pierwszych wizyt na budowie: – Przyjechałem rano, zobaczyłem dźwig, który rozpoczynał montaż, a trzy godziny później, wychodząc z baraku, widziałem już budynek, który urósł o pół kondygnacji. Tempo było piorunujące.

•

Inż. Jakub Czamański, kierownik budowy osiedla: – Poniżej poziomu zero budowa nie różni się zasadniczo od tradycyjnej; niesamowite rzeczy zaczynają się później. Montaż ścian jednej kondygnacji zajmował nam w przybliżeniu dwa dni robocze a ekipa liczyła kilka osób. Mam nadzieję, że osiedle w Toruniu przekona klientów do budynków modułowych, które są bezpieczne i ciepłe. Tutaj inwestor zdecydował się na pełny system budownictwa prefabrykowanego opracowany przez Pekabex. Z pewnością będziemy się chwalić tą inwestycją.

•

W domach, które powstają z prefabrykatów, uzyskuje się większy procent powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) niż w budynkach stawianych metodą tradycyjną. Oszczędność ta wynika głównie ze stosowania cieńszych przegród niż używane w tradycyjnym budownictwie. Zakładając, że zewnętrzne wymiary (obrys) budynku pozostają takie same, powierzchnia prefabrykowanych mieszkań jest większa. Dane różnią się w zależności od źródła i wahają między 3,5 a 7 procent. Przy założeniu, że PUM zwiększy się – przykładowo – o 5 procent, łatwo obliczyć, że przy 20 tys. mkw. dużej inwestycji lokatorzy otrzymają około 1000 mkw. więcej powierzchni mieszkalnej.

Paweł Pięciak